Деятельность

Часто задаваемые вопросы

1С какого момента возникает обязанность оплаты за жилищно-коммунальные услуги?
ОТВЕТ:
1 Наниматели помещения или квартиры по договору социального найма — с момента заключения договора.
2 Арендаторы помещения или квартиры (государственной или муниципальной) — с момента заключения договора аренды.
3 Члены жилищного кооператива — с момента предоставления помещения кооперативом.
4 Собственники жилого помещения — с момента возникновения права собственности.
5 Лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, — с момента передачи.
2Как правильно рассчитывать ОДН в соответствии с ПП 1498?
ОТВЕТ:
- Правильно рассчитать объем коммунальных ресурсов на ОДН, основываясь на ПП 1498, практически невозможно. Как не считай, все равно будет неправильно, так как разработчики данного нормативно-правового акта допустили ряд неточностей и противоречий.
Подтверждением тому является письмо Минстроя РФ от 30.12.2016 г. № 45099-АЧ/04, в котором ведомство дает разъяснение противоречиям, заложенным в постановлении, в котором неудачно рекомендовано при расчете потребления электроэнергии на ОДН учитывать площадь общего имущества в соответствии с пп.
1) и 2) ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. 4.1 ст. 36 ЖК РФ:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Из-за уточнений про инженерные коммуникации ситуация стала еще более запутанной. Теперь суды, прокуратура и ГЖИ будут завалены жалобами, почему включили площадь подвала или чердака в расчет потребления электроэнергии. И доводы жители приводят как будто бы правильные: «У нас в подвале или на чердаке нет проводов, выключателей, и лампочки не горят». «Янтарьэнергосбыт» всегда при расчете размера платы за электроэнергию на ОДН включали площади и чердаков, и подвалов независимо от того, есть там провода или нет. И делали это совершенно правильно и на законных основаниях. Что неправильно в этой ситуации: то ли ошибочно дана рекомендация Минстроя РФ, то ли потребители и исполнители неверно ее истолковали.
Вопросов не возникает к расчету потребления холодной и горячей воды на ОДН. Здесь Минстрой РФ сослался на п. 27 Приложения №1 ПП 306.
Приложение № 1 ПП 306:
п. 27: общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир МКД и предназначенных для обслуживания более одного помещения в МКД (согласно сведениям, указанным в паспорте МКД): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом МКД, не принадлежащих отдельным собственникам.
Вроде бы с водой все понятно. Однако у жителей, проведших аналогию с электричеством, возникли недовольства: «У нас в доме, в местах общего пользования нет кранов для того, чтобы налить воду и использовать ее на ОДН».
Некоторые УК, понимая всю абсурдность ситуации, пошли по самому простому для себя пути: рассчитывают ОДН, исходя из всей площади общего имущества, включая сюда и чердаки, и подвалы. У каждого, как говорится, своя правда...
Было бы более грамотно и правильно, если Правительство, принимая то или иное постановление, установит полугодовую отсрочку для вступления его в законную силу. За это время будут разработаны различные рекомендации по расчету и начислениям за жилищно-коммунальные услуги и другие методики.
Чтобы правильно рассчитать расход коммунальных ресурсов на ОДН в соответствии с существующими нормативами, нужно учитывать площадь общего имущества. Данные следует брать из технического паспорта дома. Если его нет - заказывать в БТИ. Во избежание лишних вопросов и недоразумений, управляющим организациям желательно привести в квитанциях расчет платы на ОДН согласно площадям общего имущества. Нередки случаи имеющихся противоречий в данных, указанных УК на сайтах ГЙС ЖКХ, Реформа ЖКХ и приведенных в техпаспорте дома. Управляющим компаниям не нужно ждать и надеяться на разъяснения Минстроя РФ, которые не имеют силы нормативно-правового акта. В случае возникновения сомнений или при отсутствии некоторых данных лучше проблемные вопросы, в том числе порядок расчета ОДН согласовать с Советом дома.
3Откуда берутся такие огромные суммы в начислениях на ОДН?
ОТВЕТ:
- Будет неправильно считать, что электроэнергия на ОДН - это расходы, понесенные при освещении мест общего пользования, как, например, горящая лампочка в подъезде, а водоснабжение на ОДН - это потребление воды для мытья того же подъезда. Это ошибочное мнение.
Представим, что в подвале дома нет крана для налива воды для мытья полов в МОП, и воду берут в квартире у соседей. Складывается ощущение, что в этом доме нет оснований для начислений за воду на содержание общего имущества. Опыт показывает, что показания приборов учета (ПУ) в местах общего пользования (МОП): отдельно на лифты, на освещение лестничных клеток, установленных управляющими (УК) и ресурсоснабжающими организациями (РСО), к расчету не принимаются. ОДН - это всего-навсего разница между объемом показаний общедомового прибора учета (ОДПУ) и объемом показаний ИПУ потребителей, согласно формуле Vд =Vодпу - Vпотр, приведенной в п. а ст. 21_1 ПП от 14.02.2012 г. № 124. Из данной формулы видно, что жители оплачивают не ОДН (это заблуждение, в которое вводят граждан!), а оплачивают разницу между фактическим (по счетчику) потреблением дома и потреблением ресурса собственниками.
Будет неправильно привязывать начисления к реальному потреблению ОДН. Кто и как может реально подсчитать ОДН? Казалось бы, все просто, стоит только установить прибор учета на водопроводный кран или на освещение в подъезде. Но об этом не сказано в нормативных документах. Насколько можно понять разработчиков ПП 1498, потребление коммунального ресурса на ОДН - это попытка законодателей установить приемлемую и фиксированную сумму для жителей, которую они должны ежемесячно оплачивать. Не нужно фантазировать и пытаться доказывать, что эти расчеты имеют отношение к реальному потреблению. Это подтверждает выдержка из ПП 1498: Изменения, вносимые ПП 1498 в ПП 306: п. 29. Нормативы потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в МКД по каждому виду коммунальных ресурсов включают нормативные технологические потери коммунальных ресурсов (технически неизбежные и обоснованные потери холодной и горячей воды, электрической энергии во внутридомовых инженерных коммуникациях и оборудовании МКД), а также объем коммунальных ресурсов, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ и при использовании входящего в состав общего имущества оборудования, предназначенного для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан.
Как мы видим, при расчете размера платы учитывается не только потребление жителями коммунальных ресурсов на ОДН, но также всевозможные технологические потери в системах, также, очевидно, и воровство, и непередача показаний приборов учета и тд. По сути это графа в квитанции должна называться «то, что не оплатили собственники», «убытки», «потери» и прочее. Но главное, размер платежа не должен превышать норматив. Надо быть реалистами: если ресурсоснабжающая организация поставила в дом коммунальный ресурс, и его объем зафиксировали приборы учета, то кто-то должен все это оплатить.
Законодатель в ПП 1498 пытается установить понятные для граждан расчеты платежей: за то, что житель потребил в своей квартире, он оплатит с 01.01.2017 г. по прибору учета или по нормативу, если прибор учета не установлен. На ОДН с 1 января этого года жители должны платить фиксированную сумму, которая вошла в состав платежа за содержание жилья, и не превышающую норматив.
Почему законодатель прописал внесение этого платежа в строку «содержания»? Чтобы ни УК, ни РСО не могли самовольно изменять размер платежа - с 1 января он должен стать для собственников жилья постоянным! Изменить размер платы за содержание могут только собственники на общем собрании.
4Имеет ли право РСО производить начисления на ОДН, превышающие нормативы, жителям МКД, в которых способ управления не выбран (непосредственное управление) либо выбранный способ управления не реализован?
ОТВЕТ:
- Согласно п. 40 ПП 354, только при непосредственном управлении и если способ управления в МКД не выбран, либо выбранный способ управления не реализован, потребитель оплачивает и коммунальные услуги, предоставленные в жилом или нежилом помещении, и услуги на ОДН, напрямую РСО.
В соответствии с п. 44 ПП 354, размер платы за коммунальные услуги по холодному и горячему водоснабжению, электроэнергии, предоставленные на ОДН, в случаях, установленных п. 40 настоящих Правил, в МКД, оборудованном ОДПУ, определяется в соответствии с формулой 10 Приложения № 2 к ПП 354.
При этом распределяемый в соответствии с формулами 11-14 Приложения № 2 к ПП 354 между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на ОДН за расчетный период, не может превышать норматив.
Исключение, если ОСС принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема, определенного исходя из показаний ОДПУ, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру площади каждого данного помещения.
5При расчете и выставлении квитанций расчетно-кассовый центр (РКЦ) ошибся и произвел неверные начисления в большую сторону. Кто ответственен за ошибку: УК или РЦК?
ОТВЕТ:
- При расчете и включении в содержание расходов за коммунальные ресурсы многие УК положились на РКЦ, который на основании переданных ему параметров производит начисления. Правилами предоставления коммунальных и жилищных услуг ответственность перед собственниками несут исполнители, т.е. УК или РСО. Штраф потребителю выплачивает именно исполнитель услуги. А затем в рамках договора между УК/ РСО и РКЦ, если это в нем предусмотрено, или в судебном порядке УК взыскивает убытки с РКЦ, если будет доказано, что вина лежит на последнем. По нашему мнению, УК должна подойти более ответственно к вопросу начислений, и, несмотря на имеющийся договор с РКЦ, проверять правильность расчетов. Если она по лености или халатности этого не сделала, а РКЦ допустил ошибку в расчетах в сторону уменьшения размера платы, то все образовавшиеся сверхнормативы ложатся на плечи УК, как исполнителя услуг. И изменить их можно лишь по решению ОСС, если собственники дадут на это свое согласие.
6Существует ли на сегодня возможность включения в квитанцию расходов на водоотведение на ОДН?
ОТВЕТ:
- По нашему мнению, на сегодняшний день включить в расчет плату за водоотведение на ОДН невозможно, так как норматива на эту услугу нет, соответственно, и такой строки в квитанции быть не должно.
В ПП 306, которое определяет порядок утверждения нормативов и которым руководствуется, например, Служба по государственному регулированию цен и тарифов Калининградской области, было прямо указано, что норматив на водоотведение на ОДН равен нулю. Нельзя для получения норматива на водоотведение на ОДН суммировать нормативы на холодную и горячую воду. Следует, чтобы это сложение произвела Служба по тарифам и выпустила соответствующий приказ об установлении нормативов потребления. Региональное Правительство не позднее 1 июня 2017 г. должно утвердить новые нормативы на ОДН, в том числе и отведения сточных вод. Начиная с момента утверждения новых нормативов, будут производиться соответствующие начисления.
7До 1 июня 2017 года региональное Правительство должно утвердить новые нормативы потребления коммунальных ресурсов на ОДН. В чем смысл пересмотра существующих нормативов? Чего стоит ждать калининградцам:увеличения или уменьшения размера расходов?
ОТВЕТ:
- Кроме пересмотра и принятия новых нормативов потребления холодной воды, горячей воды, электрической энергии в целях содержания общего имущества в МКД, будет также принят норматив на отведение сточных вод, который на данный момент отсутствует. По нашему мнению, нормативы на ОДН, которые утверждались до 01.01.2017 года, и нормативы на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, скорее всего, будут иметь разные величины. И для этого есть объективные и субъективные причины.
ОДН - это размер платежа, который должны были получить ресурсоснабжающие организации от УК или от жителей. И размер платежа, непонятный для жителей, постоянно менялся, - это было одним из основных раздражающих факторов
Коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, - это постоянный размер платежа, который оплачивают жители в адрес УК в составе содержания, при выполнении УК минимального перечня услуг. И как мы понимаем, этот норматив не может и не должен быть большим, ведь минимальный перечень услуг по содержанию также УК ресурсоснабжающим организациям - это вопрос профессионализма УК, но никак не жителей. Следует, чтобы при разработке и утверждении Правительством Калининградской области новых нормативов потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества, учитывали все конструктивные особенности МКД, в том числе:
■ наличие лифтов, насосных станций и другого оборудования, как фактора, влияющего на расход электроэнергии;
■ наличие или отсутствиеместобщегопользованиявМКД, например, подвалов, чердаков (это, как правило, проблема новых МКД), как фактора, влияющего на площадь общего имущества, участвующего при расчете потребления коммунального ресурса. Задача POOP ЖКХ и СРО: чтобы вновь принимаемые нормативы не были занижены, иначе это неизбежно приведет к неверным начислениям и банкротству УК.
Письмо с предложением о включении своих представителей в соответствующую Комиссию по утверждению нормативов POOP ЖКХ направило в адрес министра строительства и ЖКХ Калининградской области Максима Федосеева.
8Законно ли, когда начисляют плату за лифт квартирам, находящимся на первом этаже?
ОТВЕТ:
- Лифт является элементом (частью) общего имущества многоквартирного дома. Исходя из положений норм ЖК РФ и Правил № 491, все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от того, на каком этаже находится принадлежащее им жилое или нежилое помещение, обязаны вносить плату за содержание и ремонт лифта, равно как и других элементов общего имущества многоквартирного дома.
9Что решается на общем собраниисобственников помещений?
- Главным органом, принимающим решение по всем основнымвопросам в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в данном доме.Решения, принятые на собрании, являются обязательными для всехсобственников.Только посредством голосования собственников на общем собрании может быть:
• избран способ управления домом;
• принято решение о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений на земельномучастке МКД (например, решение о строительстве детской площадки на земельном участке МКД);
• избран способ формирования фонда капитального ремонта и окончательно утвержден размер взноса на капитальный ремонт;
• принято решение о получении кредитов или займов на капитальный ремонт;
• принято решение об использовании системы ГИС ЖКХ или иныхинформационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочногоголосования;
• принято решение о пределах использования земельного участка,на котором расположен дом (например, решение об ограничении въезда на земельный участок МКД только для собственниковпомещений);
• принято решение о пользовании общим имуществом собственниковМКД (например, о размещении рекламных конструкций на доме);
• принято решение о текущем ремонте общего имущества в многоквартирномдоме;
• принято решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномоченына заключение договоров об использовании общего имуществасобственников помещений на условиях, определенных общимсобранием.
Данный перечень не является исчерпывающим, к компетенцииобщего собрания Жилищным кодексом могут быть отнесены и иныевопросы.
Важнознать!
Сегодня к общему собранию собственников многие относятся как к скучнейшим мероприятиямсоветских времен, на которые мало кому нравилось ходить. Однако этоочень опасное заблуждение. Собственник квартиры, который упорно игнорирует «общий сбор»,рискует однажды обнаружить, что в его дворе появилась большая автопарковка, а платежиза капремонт выросли втрое. «Почему?!» — воскликнет он возмущенно.«Так решили на общем собрании»,— ответят ему, и он обязан будет это решение выполнять.
10Можно ли оспорить решения общего собрания?
ОТВЕТ:
- После вступления решения в силу ни один собственник помещенияв многоквартирном доме не вправе уклониться от его исполнения(даже если человек не присутствовал на собрании). Однако собственник помещения в многоквартирном доме может попытаться в судеоспорить решение, которое приняли на общем собрании. Подать в судможет владелец квартиры, который голосовал против принятого решения, или тот, кто вообще не присутствовал на собрании, а о решенииузнал постфактум. Решение общего собрания может быть признано недействительным, если оно принято с нарушением Жилищного кодекса и нарушает права и законные интересы собственника. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Важнознать!
Бывает так, что, собравшись вместе для обсуждения, например, необходимости установкилавочек возле подъездов,жители, что называется,слово за слово переходят к теме расширения парковки, а затем решают:пожалуй, нам нужнышлагбаумы, чтобы соседи не имели привычки парковаться в нашем дворе. Так вот, решение о шлагбаумах на данном собрании принимать нельзя, оно не было изначальновнесено в повестку. Еслиуж собрались говоритьо лавочках, голосоватьможно только по этомувопросу. Для шлагбаумовнужно созывать новоесобрание.
11Что такое непосредственное управлениемногоквартирным домом?
ОТВЕТ:
- Данный способ может быть реализован только в доме, количествоквартир в котором составляет не более чем тридцать. В доме, где болеетридцати квартир, непосредственное управление реализовано бытьне может.
Отличительной особенностью данного способа является то, чтомежду потребителями и поставщиками коммунальных услуг (компаниями, которые обеспечивают тепло, электроэнергию, воду и т. д.)не существует посредников. Собственники помещений напрямуюзаключают договоры с ресурсоснабжающими организациями и отдельными квитанциями сами оплачивают коммунальные услуги.
При непосредственном управлении собственники на общем собрании принимают решение, с кем заключить договоры на оказание услуги выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества.Чтобы не объявлять общее собрание по текущим вопросам, собственники могут выбрать одного из них или иное лицо, которое будетпредставлять их интересы и обладать правом подписи. Для этого емунеобходимо получить письменную доверенность от всех или большинства собственников.
Плюсы непосредственного управления:
• коммунальные ресурсы жители оплачивают напрямую поставщикам, минуя посредников;
• полномочия по управлению общим имуществом остаются у собственников; • не возникает расходов на оплату услуг по управлению общимимуществом.